6월 1일 재산세 합산기일 매수자 매도자 누가 내나 (잔금일 기준 사례 정리)

재산세 합산기일은 매년 6월 1일이며, 이 날짜에 부동산을 소유한 사람이 그 해 재산세 전액을 부담합니다. 즉 5월 말이나 6월 초에 부동산을 사고팔 때 잔금일을 하루 차이로 잘못 잡으면 수십만 원에서 많게는 수백만 원의 세금을 떠안게 되는 거죠. 이 글에서는 ① 6월 1일 기준 납세의무자 판정 원칙 ② 매수·매도 시점별 실전 케이스 3가지 ③ 잔금일 협상 절세 팁 ④ 자주 묻는 질문 7가지를 한 번에 정리해드립니다.

핵심 요약 (1분 정리)
• 재산세 과세기준일 = 매년 6월 1일 (지방세법 제114조)
• 6월 1일 0시 기준 등기부상 소유자가 1년치 재산세 전액 부담
• 잔금일 5/31 → 매도자 부담 / 잔금일 6/1 → 매수자 부담 / 잔금일 6/2 → 매수자 부담(이미 6/1 지났음)
• 매도자 입장: 잔금일을 5/31 이전으로 / 매수자 입장: 잔금일을 6/2 이후로
• 1차 납부: 7월 16~31일 / 2차 납부: 9월 16~30일

재산세 합산기일이 왜 그렇게 중요한가

재산세는 1년 단위로 부과되는 보유세입니다. 그런데 1년 365일 중 어느 날 소유자에게 매기느냐가 문제인데, 우리나라 지방세법은 매년 6월 1일 0시 기준 소유자에게 그 해의 재산세 전액을 매깁니다. 단 하루라도 6월 1일에 소유 상태였다면 1년치를 다 부담해야 한다는 뜻이거든요.

예를 들어 6월 1일에 소유했다가 6월 2일에 팔아도 그 해 재산세는 매도자가 다 냅니다. 반대로 5월 31일에 팔고 6월 1일에 잔금을 받지 않았다면 단 하루 차이로 매수자가 1년치를 부담하게 되죠. 부동산 거래 협상에서 잔금일을 며칠 조정하는 것만으로도 수십~수백만 원이 왔다 갔다 하는 이유입니다.

소유권 이전일 판정 기준

상황	소유권 이전일 판정
잔금일 = 등기일	잔금 = 등기일
잔금일 ≠ 등기일	둘 중 빠른 날
잔금 일부만 지급	전액 완납일 기준
상속	피상속인 사망일
증여	증여계약일

실전 케이스 3가지 — 잔금일별 부담자

케이스 1. 잔금일 5월 31일 — 매수자 입장 (가장 유리)

상황
A씨가 서울 마포구 아파트(공시가 6억)를 매수. 잔금일과 소유권이전등기를 5월 31일에 모두 마침.

판정
5월 31일 24시(=6월 1일 0시 직전)에 이미 매수자 A씨가 소유자. 따라서 6월 1일 기준 소유자도 A씨.

결과
해당 연도 재산세 전액(약 84만원) → A씨(매수자) 부담
매도자는 그 해 재산세를 한 푼도 내지 않음.

매수자 입장에서는 좀 억울할 수 있지만, 통상 매도자가 잔금일을 6월 1일 이전으로 당기는 대신 매매가를 약간 깎아주는 방식으로 협상이 이뤄지는 경우가 많습니다.

케이스 2. 잔금일 6월 1일 — 매수자 부담 (가장 흔한 분쟁 케이스)

상황
B씨가 분당 아파트(공시가 8억)를 매수. 잔금일이 정확히 6월 1일.

판정
지방세법상 6월 1일 0시 기준 소유자 = 매도자. 그러나 잔금이 6월 1일 중 입금되어 등기 이전이 같은 날 이뤄지면 통상 매수자가 부담하는 것이 관례이자 다수설.
※ 핵심은 "6월 1일 0시 시점"인데, 0시에는 아직 매도자 명의이므로 엄밀히는 매도자 부담이 맞습니다.

결과
법령상 매도자 부담이지만 실무상 분쟁 多 → 계약서에 명시 필수

주의! 6월 1일 잔금은 가장 위험한 날짜입니다. 매도자·매수자 모두 자기가 안 낼 거라 생각하다가 8월에 고지서가 매도자(6/1 0시 소유자)에게 날아오면 분쟁이 생깁니다. 가급적 잔금일을 5월 31일 또는 6월 2일로 조정하세요.

케이스 3. 잔금일 6월 2일 — 매도자 부담 (매수자 가장 유리)

상황
C씨가 인천 송도 아파트(공시가 5억)를 매수. 잔금일을 6월 2일로 협상.

판정
6월 1일 0시 기준 소유자 = 매도자. 비록 다음날 매매가 이뤄졌어도 1년치 재산세는 매도자 부담.

결과
해당 연도 재산세 약 67만원 → 매도자 부담
매수자 C씨는 다음 해 6월 1일 이후부터 납세의무 발생

매수자 입장에서 가장 유리한 케이스입니다. 단 하루 차이로 1년치 재산세를 절약하는 셈이죠. 매도자가 절세 효과를 알고 있다면 매매가를 그만큼 올려서 받으려 하니 협상 카드로 활용하면 됩니다.

2026년 주택 재산세 계산법 (공시가별 예시)

계산 공식

주택 재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율 - 누진공제

구분	공정시장가액비율	세율
1세대 1주택 (공시가 9억 이하)	43~45%	0.05~0.35% (특례)
다주택자·법인	60%	0.1~0.4% (표준)

표준세율 (다주택자·법인)

과세표준	세율	누진공제
6천만원 이하	0.1%	-
6천만원 초과 ~ 1.5억	0.15%	3만원
1.5억 초과 ~ 3억	0.25%	18만원
3억 초과	0.4%	63만원

실제 계산 예시

예시 1. 공시가 5억 아파트 (1세대 1주택)
① 과세표준 = 5억 × 43% = 2억 1,500만원
② 산출세액 = 2억 1,500만원 × 0.2% - 18만원 = 25만원
③ 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(20%) 가산
④ 최종 약 36만원

예시 2. 공시가 8억 아파트 (다주택자)
① 과세표준 = 8억 × 60% = 4억 8천만원
② 산출세액 = 4억 8천만원 × 0.4% - 63만원 = 129만원
③ 부가세 포함 약 175만원

※ 도시지역분(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 추가로 붙으니 고지서 금액은 위 산출세액보다 1.4~1.5배 높아진다고 보면 됩니다.

납부 일정과 분납 제도

구분	납부기간	대상
1기분	7/16 ~ 7/31	주택 1/2, 건축물, 선박, 항공기
2기분	9/16 ~ 9/30	주택 1/2, 토지

주택 재산세가 20만원 이하인 경우는 7월에 한꺼번에 부과됩니다. 또한 납부세액이 250만원을 초과하면 신청에 의해 2개월 이내 분할납부가 가능하고, 신용카드 납부도 가능하지만 카드 수수료(약 0.8%)는 납세자 부담입니다.

잔금일 협상 절세 팁 (실전)

매도자라면
① 잔금일을 5월 31일 이전으로 유도 (재산세 전가)
② 단, 매수자가 협상력이 강하면 매매가에서 재산세 상당액 차감 협상
③ 6월 1일 이후 매도시 "재산세는 매도자 부담"임을 매수자에게 명확히 고지

매수자라면
① 잔금일을 6월 2일 이후로 협상 (재산세 절약)
② 5월 말 거래시 "재산세 매도자 부담" 특약을 계약서에 삽입
③ 일수 안분(日數按分) 협상도 가능 (관례적으로 잔금일 기준 일수 비율로 분담)

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 매매계약서에 "재산세는 매수자가 부담한다"고 쓰면 효력이 있나요?

법적 납세의무자는 6월 1일 소유자(=매도자)로 변하지 않지만, 당사자 간 약정은 사적 채권채무로 유효합니다. 즉 매도자가 일단 납부 후 매수자에게 구상권 행사가 가능합니다. 분쟁 방지를 위해 특약사항에 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

Q2. 잔금일과 등기일이 다르면 어느 날을 기준으로 하나요?

둘 중 빠른 날이 소유권 취득일입니다. 보통 잔금을 먼저 치르고 등기는 며칠 후에 하므로 잔금일이 기준이 되는 경우가 대부분입니다. 다만 등기를 먼저 하는 경우(예: 분양권 전매)에는 등기일이 기준이 됩니다.

Q3. 6월 1일이 일요일이거나 공휴일이면 어떻게 되나요?

과세기준일은 달력상 날짜 그대로 6월 1일입니다. 공휴일이라도 날짜는 변하지 않습니다. 다만 등기소 휴무로 등기 이전이 6월 2일로 미뤄지면 그날이 소유권 이전일이 되니 결과적으로 매도자 부담이 됩니다.

Q4. 신축 아파트는 누가 재산세를 내나요?

입주(잔금) 시점이 6월 1일 이전이면 수분양자(매수자), 6월 1일 이후면 시행사(분양사)가 부담합니다. 단 사용승인일이 5월 31일 이전이고 6월 1일 미입주 상태라도 시행사가 부담하는 것이 원칙입니다.

Q5. 분할납부도 가능한가요?

납부세액이 250만원을 초과할 경우 납부기한 만료일까지 신청하면 2개월 이내 분납이 가능합니다. 1차분의 절반은 정기납부, 나머지 절반은 2개월 후까지 납부할 수 있습니다.

Q6. 재산세 카드 납부시 무이자 할부가 되나요?

위택스(wetax.go.kr)나 인터넷지로에서 카드 납부 가능합니다. 카드사별로 2~6개월 무이자 할부 이벤트를 진행하기도 하니 7월 납부 직전 카드사 홈페이지를 확인하세요. 단 카드 수수료(약 0.8%)는 납세자가 부담합니다.

Q7. 재산세 안 내면 어떻게 되나요?

납부기한 다음 날부터 가산금 3% + 매월 0.66%(연 7.92%) 중가산금이 붙고, 60개월 한도로 누적됩니다. 또한 30일 이상 체납시 부동산 압류·공매 절차로 진행될 수 있으니 자금 부족시 분납 신청을 활용하세요.

결론 — 6월 1일 D-26, 거래 예정자라면 지금 체크

2026년 6월 1일까지 약 26일 남았습니다. 5월 말 잔금이 예정된 분들은 잔금일이 정확히 며칠인지, 6월 1일 0시 기준으로 누가 소유자가 되는지 다시 한번 확인해보세요. 단 하루 차이로 50~200만원의 재산세 부담이 갈리는 만큼 매매계약서의 특약사항도 챙기시는 게 좋습니다.

오늘의 액션 플랜
1. 매매 예정이라면 잔금일 = 5/31 또는 6/2 이후로 조정
2. 6월 1일 잔금이 불가피하면 계약서에 "재산세 부담자" 특약 명시
3. 위택스(wetax.go.kr)에서 작년 재산세 미리 조회해 부담 규모 가늠
4. 250만원 이상이면 분납 신청 가능 (납부기한 내)
5. 카드 무이자 할부 이벤트는 7월 초 카드사 홈페이지 확인

재산세 고지서는 8월 초 발송됩니다. 그 전에 잔금일·계약서 특약을 다시 한번 확인하세요!

※ 본 글은 2026년 5월 기준 지방세법과 행정안전부 자료를 토대로 작성되었습니다. 개별 거래의 구체적 세무 판단은 관할 시·군·구청 세무과 또는 세무사 상담을 권장합니다.