청약 가점 셀프 계산해봤더니 내가 이렇게 불리했다니

핵심 결론부터 말씀드릴게요. 청약 가점은 총 84점 만점이고, 무주택기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) 이 세 가지로만 결정됩니다. 본인 점수를 정확히 알아야 전략이 나오거든요.

얼마 전 아파트 청약 넣으려고 가점을 직접 계산해봤는데요. 솔직히 좀 충격이었어요. 제가 생각했던 것보다 점수가 훨씬 낮더라고요. 알고 보니 무주택기간 산정 방식도 몰랐고, 부양가족 기준도 잘못 알고 있었거든요. 저처럼 "대충 높겠지" 하고 넘어가시면 안 됩니다. 오늘 이 글에서 항목별로 하나하나 짚어드릴 테니, 직접 계산해보시고 전략을 세워보세요.

청약 가점제, 기본 구조부터 이해하기

가점제는 말 그대로 점수가 높은 사람이 당첨되는 방식이에요. 추첨제와 달리 운이 아니라 "조건"으로 승부하는 거죠. 2026년 현재 민영주택 85㎡ 이하 물량의 상당 부분이 가점제로 배정되고 있어서, 본인 가점을 정확히 아는 게 정말 중요해졌어요.

가점 항목 배점 비중

무주택기간	최대 32점	38%
부양가족 수	최대 35점	42%
청약통장 가입기간	최대 17점	20%
합계	84점	100%

보시면 아시겠지만 부양가족 수가 35점으로 가장 비중이 크고, 그다음이 무주택기간이에요. 청약통장 가입기간은 17점이라 상대적으로 적어 보이지만, 접전에서는 이 1~2점 차이가 당락을 가르기도 하거든요.

① 무주택기간 점수 (최대 32점)

무주택기간은 만 30세부터 카운트됩니다

이게 가장 많이 틀리시는 부분이에요. 무주택기간은 만 30세 생일부터 계산이 시작돼요. 25살에 청약통장 만들었어도 무주택기간은 30세부터 인정되는 거죠. 단, 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 인정됩니다. 이거 모르면 계산이 완전히 달라져요.

⚠️ 주의! 본인뿐만 아니라 배우자가 주택을 소유한 적이 있어도 그 기간은 무주택기간에서 빠집니다. 배우자가 결혼 전에 집을 갖고 있다가 팔았다면, 그 소유 기간만큼 차감되니 꼭 확인하세요.

무주택기간 점수

1년 미만	2점
1년 ~ 2년 미만	4점
2년 ~ 3년 미만	6점
3년 ~ 4년 미만	8점
4년 ~ 5년 미만	10점
5년 ~ 6년 미만	12점
6년 ~ 7년 미만	14점
7년 ~ 8년 미만	16점
8년 ~ 9년 미만	18점
9년 ~ 10년 미만	20점
10년 ~ 11년 미만	22점
11년 ~ 12년 미만	24점
12년 ~ 13년 미만	26점
13년 ~ 14년 미만	28점
14년 ~ 15년 미만	30점
15년 이상	32점

만 30세부터 시작이니까, 32점 만점을 받으려면 최소 만 45세는 되어야 해요. 30대 초반이면 아무리 무주택이어도 4~6점밖에 안 되는 거죠. 그래서 젊은 분들은 가점제보다 추첨제 물량을 노리는 전략이 더 현실적일 수 있어요.

② 부양가족 수 점수 (최대 35점)

본인은 빼고, 배우자부터 세야 합니다

부양가족 수를 셀 때 본인은 제외예요. 배우자, 직계존속(부모님), 직계비속(자녀)을 세는 건데, 각각 조건이 다 달라요.

부양가족 수 점수

0명	5점
1명	10점
2명	15점
3명	20점
4명	25점
5명	30점
6명 이상	35점

부양가족 인정 조건 — 여기서 많이 틀려요

✔ 배우자: 혼인신고만 되어 있으면 무조건 인정. 별거 중이어도 됩니다.

✔ 직계비속(자녀): 미혼인 자녀만 인정. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 해요.

✔ 직계존속(부모님): 3년 이상 계속해서 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 하고, 부모님이 무주택자여야 합니다. 부모님이 집을 갖고 계시면 인정 안 돼요.

✔ 배우자의 직계존속(시부모·장인장모): 역시 3년 이상 동일 등본 + 무주택 조건 동일합니다.

여기서 가장 흔한 실수가 뭐냐면요, 부모님을 부양가족으로 넣으려고 최근에 주소 이전한 경우예요. 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 해서, 중간에 한 번이라도 주소가 달라졌으면 다시 3년을 채워야 합니다. 청약 계획이 있으시면 지금 당장 등본부터 확인해보세요.

③ 청약통장 가입기간 점수 (최대 17점)

가입기간 점수

6개월 미만	1점
6개월 ~ 1년 미만	2점
1년 ~ 2년 미만	3점
2년 ~ 3년 미만	4점
3년 ~ 4년 미만	5점
4년 ~ 5년 미만	6점
5년 ~ 6년 미만	7점
6년 ~ 7년 미만	8점
7년 ~ 8년 미만	9점
8년 ~ 9년 미만	10점
9년 ~ 10년 미만	11점
10년 ~ 11년 미만	12점
11년 ~ 12년 미만	13점
12년 ~ 13년 미만	14점
13년 ~ 14년 미만	15점
14년 ~ 15년 미만	16점
15년 이상	17점

청약통장은 일찍 만들수록 유리해요. 지금 당장 쓸 계획이 없더라도 가입기간이 쌓이는 건 온전히 시간 싸움이거든요. 미성년자 때 가입했다면 가입기간은 인정되지만, 납입 횟수 인정은 만 19세 이후분만 적용되니까 이것도 알아두세요.

실전 계산 예시 — 직접 해볼게요

🧑 사례: 만 38세 김철수 씨
• 만 30세부터 쭉 무주택 → 무주택기간 8년 → 18점
• 배우자(1) + 자녀 2명(2) + 무주택 부모님 3년 이상 동거(1) = 부양가족 4명 → 25점
• 청약통장 만 25세에 가입, 13년차 → 15점
• 합계: 18 + 25 + 15 = 58점

58점이면 수도권 인기 단지는 좀 빠듯하고, 경기 외곽이나 지방 광역시 정도에서 승부를 볼 수 있는 점수대예요. 서울 강남·마용성 인기 단지는 커트라인이 60점 중후반에서 70점대를 넘기는 경우가 많거든요.

가점 1점이라도 올리는 현실적인 방법

방법 1: 무주택 부모님 등본 합치기

부모님이 무주택이시라면, 지금 당장 같은 주소로 전입신고 하세요. 3년 이상 유지해야 하니까 빠를수록 좋아요. 부모님 한 분만 합쳐도 5점, 양쪽 부모님 다 합치면 10점이 올라갈 수 있어요. 배우자 부모님도 마찬가지입니다.

방법 2: 혼인신고 시점 전략

만 30세 이전에 결혼 계획이 있다면, 혼인신고를 일찍 하는 게 유리해요. 무주택기간이 혼인신고일부터 카운트되니까, 만 28세에 혼인신고를 하면 30세가 아닌 28세부터 무주택기간이 시작되는 거죠. 2년 차이가 4점 차이로 이어질 수 있어요.

방법 3: 청약통장 해지하지 말 것

당장 돈이 필요해서 해지하고 싶은 마음 이해하지만, 한 번 해지하면 가입기간이 리셋돼요. 15년 이상 유지하면 17점 만점인데, 해지 후 재가입하면 0부터 다시 시작입니다. 차라리 월 2만 원이라도 최소 납입하면서 유지하세요.

방법 4: 가점이 낮다면 추첨제를 노려라

가점이 40점 이하라면 솔직히 수도권 인기 단지 가점제는 어려워요. 이럴 때는 전용 85㎡ 초과 물량이나 추첨제 배정 물량을 공략하는 게 현실적이에요. 추첨제는 말 그대로 운이니까 가점이 낮아도 기회가 있거든요.

2026년 청약 가점제 변경사항 체크

📌 2026년 주요 변경·확인 포인트

• 사전청약 당첨자 본청약 전환: 2024~2025년 사전청약 당첨자들의 본청약 전환이 본격화되면서, 일부 단지는 일반 물량이 줄어들 수 있어요.

• 청약홈 시스템: 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 본인 가점 자동 계산 및 청약 이력 조회가 가능합니다. 직접 계산한 뒤 여기서 교차 확인해보세요.

• 부적격 당첨 주의: 가점을 잘못 계산해서 실제보다 높게 적어 당첨되면 부적격 처리되고, 향후 청약이 제한될 수 있어요. 반드시 보수적으로 계산하세요.

가점 vs 추첨, 어떤 전략이 맞을까?

구분 가점제 유리한 경우 추첨제 유리한 경우

나이	만 40세 이상	만 30대 초반 이하
가족 구성	배우자+자녀+부모 동거	1인 가구
예상 가점	55점 이상	40점 이하
타깃 면적	전용 85㎡ 이하	전용 85㎡ 초과

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1인 가구인데 부양가족 0명이면 5점밖에 안 되나요?

네, 맞아요. 미혼 1인 가구는 부양가족 0명으로 5점입니다. 결혼하면 배우자가 추가되어 최소 10점이 되고, 여기에 부모님 등본 합치기까지 하면 점수를 더 올릴 수 있어요.

Q2. 분양권이나 입주권을 가지고 있으면 유주택자인가요?

네. 분양권·입주권도 주택으로 간주돼요. 이걸 보유하고 있으면 무주택 기간이 끊기고, 가점제 청약 자체가 불가능해집니다. 처분 후 다시 무주택이 되면 그때부터 무주택기간이 새로 시작돼요.

Q3. 가점을 실제보다 높게 써서 당첨되면 어떻게 되나요?

부적격 당첨으로 처리됩니다. 당첨이 취소되는 것은 물론이고, 향후 일정 기간(통상 1~3년) 청약 신청 자체가 제한돼요. 절대로 부풀리지 마시고, 확실하지 않은 항목은 빼고 계산하세요.

Q4. 청약통장을 배우자에게 양도할 수 있나요?

불가능합니다. 청약통장은 본인 명의로만 유지되고, 양도나 명의 변경이 안 돼요. 부부가 각각 통장을 만들어서 관리하는 게 맞아요.

Q5. 오피스텔을 보유하고 있으면 유주택자인가요?

업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않아요. 다만 주거용 오피스텔로 재산세가 부과되고 있다면 주택으로 간주될 수 있으니, 재산세 과세 기준을 확인해보셔야 합니다.

마무리 — 지금 당장 해야 할 3가지

청약 가점은 하루아침에 올릴 수 있는 게 아니에요. 시간이 곧 점수인 항목이 대부분이라, 지금 시작하는 게 가장 빠른 전략입니다.

지금 바로 체크리스트:

1. 청약홈(applyhome.co.kr)에서 본인 가점 자동 계산해보기
2. 주민등록등본 확인 — 부양가족 등재 상태 점검
3. 무주택 부모님이 계시다면, 등본 합치는 것 검토 시작

점수가 높으면 가점제로 정면 승부하고, 낮으면 추첨제 물량을 전략적으로 노리면 돼요. 중요한 건 내 점수를 정확히 아는 것, 그리고 지금부터 준비하는 것입니다. 이 글 보셨으면 오늘 당장 계산부터 해보세요.

👉 청약홈에서 내 가점 바로 확인하기 → applyhome.co.kr